很多人喜欢拿数据说事儿。
好，今天咱们就只看数据。
昨天住建部发布了一份“全国房地产市场监测系统”网签数据，这里有些非常关键的信息：
10月份全国新房网签成交量同比增长0.9%，环比增长6.7%，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；
全国二手房网签成交量同比增长8. 9%，环比增长4.5%，连续7个月同比增长。
全国成交量都在涨！
大家要明白，全国的意思是均值！ 如果均值在上涨，按照大多数人的理解，小城市现在没有涨甚至还在跌。
那么，只能说明核心城市涨的太好了！
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昨天有一位北京的粉丝问我，同总价置换，牺牲面积优化一下地段，是先买后卖，还是先卖后买？
帝都嘛，不用谈价值，只看兜里有多少钱！
我原本想稳一手，让他先卖，租房过渡，这样风险最低。结果他说，就怕先卖在买，万一中间几个月涨了就麻烦了。
然后他告诉我如果先买，可以找亲戚借一借。
老实说，就现在这个成交量趋势，涨的概率大于跌。
10月已经过完了，咱们来看看完整的数据—— 先说新房，10月四大一线城市新建商品房网签成交量环比增长86%！
表现最好的是深圳，环比涨幅146%！
最近一段时间深圳市场的火热肉眼可见，当地售房部也是人从众，而且外地人组团过来，置业顾问累的够呛。
虽然全网都在推，但深圳这个城市确实值得。
广州正好翻倍，而且广州有解除限购加成，从这个意义上来说，广州楼市确实弱于深圳。
但这两个城市都创下了2022年以来的新高！
北京和上海的限购还是比较严，光是靠本地客户就实现了50%的涨幅，很难得。
如果限购松一松，破100%应该很轻松。 再看二手房。
北京全月二手房住宅网签量达到17367套，环比9月份增长30.8%，二手住宅网签量创近一年半新高。
上海10月二手房的整月数据终于出炉，合计24376套，环比9月大涨约53%。
深圳二手住宅过户6118套，环比上升了91.7%，创下了43个月以来的新高。
广州10月份，全市二手住宅网签13188套，环比增长29.5%。
实际累计成交16945套，单月成交近8年最高。
不光如此，楼市的回暖已经向二线城市蔓延了！
根据中指研究院数据，在新建商品房方面，10月重点30城新建商品住宅网签成交面积环比增长41.7%，同比增长3.3%。
二手房方面，20个省份网签成交量同比增长。
其中，天津、广东、江西、北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。
这已经不算是简单的数据回暖了，而是成交量普涨。
这意味着，观望的刚需改善群体都在齐刷刷的上车！
2
为什么会出现这种情况？
我总结了三句话：
该割肉的割完了；该捡漏的捡完了；想买的买不到了。
前两句好理解，能坚挺到现在的房东，在割肉基本不可能了，真正想买的朋友也捡了不少漏。
重点是，想买的买不到了！
啥意思？
全国库存在下降！
数据显示，全国新房库存数据开始逐渐减少，从今年2月份的最高峰7.59亿万平方，连续7个月减少。
目前已经减少了2000多万方。
看似这个量不大。
但我们要明白，这是全国！
从分布来说，如果均摊到全国的话，确实作用不大。不过按照当下市场的成交趋势，很明显这一部分减少的库存，基本都集中在核心城市的核心区域。
也就是说，核心城市的核心区域库存已经大量减少！
根据中指研究院的数据统计，到7月份的时候，全国住宅“已开工未售库存”为25.2亿平方米。
这是近10年来的最低点。
不光如此，这几年新开工面积也在不断下降，降速比新房销售的速度还要快。
什么是新开工面积？
就是未来1-2年即将供应的新房。
2020年住宅新开工面积为164329万平方米，2023年已经降到了69286万平方米，到2024年1-9月，全国住宅新开工面积仅为56051万平方米。
摸了个零头，直接把开头的“1”给抹掉了！
划重点，楼市的库存是一个动态概念。
新开工面积放缓了之后，新房库存会消化得越来越快。
尤其是目前总体来看，库存量主要是集中在三四五六到十八线城市，一二线城市的库存其实并不算多。
如果再结合一下这一两年来一二线城市的土拍情况，要不流拍，要不暂停出让。
如果按照当下这种成交量，一线的存量估计维持半年就会无房可卖。
核心二线城市的主城区，最多一年就会面临库存紧张。
想买买不到，不是一句玩笑话！
3
对于楼市，大家真的可以放宽心了。
最新的好消息，美国10月非农就业数据断崖式下跌，大幅低于预期。
根据美国劳工统计局的数据，10月新增非农就业人数仅为1.2万人，预估值为10.5万人！
美国劳工统计局还对8月和9月的非农就业人数进行了大幅向下修正：
8月份非农就业总人数从15.9万人修正至7.8万人，减少8.1万人；9月份非农就业总人数从25.4万人修正至22.3万人，减少3.1万人。
经过修正，8月和9月的就业人数合计比之前报告的人数少了11.2万人。
这就意味着，11月8日，美联储降息的概率，高达99%！
我们也跟着降息，楼市回暖就坐实了！
此外，10月最后一天，央行公布了5000亿买断式逆回购操作，期限不是7天，也不是14天。
而是6个月！买断式逆回购是刚刚宣布推出的，10月就通过这种方式投放了5000亿元的基础货币。
这个效率，量化宽松也是坐实了！
有些朋友很天真，看到住建部说“止跌回稳”，就真的相信只是回稳。
我明确告诉你，止跌没有回稳，只有上涨！
咱们忽略了一个细节，就是市场上本身就有大量的老破大、老破小以及远郊房，它们是很难涨的，只会阴跌。
那么，怎么才能让市场整体回稳呢？
只有让核心区的优质新房和次新房涨起来，才能抹平跌的部分，带动大盘整体回稳！
我称之为结构性上涨！就好比一个跷跷板，一边跌的越厉害，另一边就涨的越厉害。
买房赚钱这件事，从来不是靠努力，而是靠认知、选择和交易。
但每个人都在自己的信息茧房里面，每个人都有认知缺陷，所以我们很难靠自己的认知，做出正确的抉择
